Copropriété : fonctionnement, règles et notions essentielles
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Une copropriété est un immeuble ou un ensemble immobilier appartenant à plusieurs personnes.
Chaque copropriétaire possède :
- Une partie privative : appartement, cave, parking…
- Une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou millièmes.
Cette organisation est encadrée par la loi et le règlement de copropriété, qui définissent les droits, les obligations et les règles de gestion.
Les documents essentiels de la copropriété
Pour comprendre le fonctionnement d’un immeuble, plusieurs documents structurent la vie de la copropriété :
• Le règlement de copropriété (RCP)
Il fixe les règles d’usage des parties communes et privatives, la répartition des charges et les droits et obligation de chacun.
• L’état descriptif de division (EDD)
Il détaille la composition de l’immeuble et attribue les lots (numéros, tantièmes).
• Le carnet d’entretien
Il retrace l’historique technique de l’immeuble : contrats, travaux, assurances, équipements.
• L’extranet copropriétaire
Obligatoire, il permet d’accéder à :
– convocations, procès-verbaux, factures, contrats, budget, fonds travaux, etc.
Les acteurs de la copropriété
• Les copropriétaires
Ils prennent toutes les décisions en assemblée générale.
• Le syndic de copropriété
Professionnel ou bénévole, il :
- Gère l’administration de l’immeuble
- Exécute les décisions de l’AG
- Assure la comptabilité
- Gère les contrats courants (ascenseur, chauffage, nettoyage…)
- Défend les intérêts du syndicat
- Représente légalement la copropriété
Le conseil syndical (CS)
Élu parmi les copropriétaires, il :
- Représente le syndicat vis-à-vis du syndic
- Assiste et contrôle le syndic
- Prépare les décisions, compare les devis et participe au suivi technique et financier de l’immeuble.
- valide les engagements financiers de la copropriété selon le mandat fixé en AG.
• L’assemblée générale (AG)
C’est le moment clé où sont votées les décisions importantes :
budget, travaux, changement de syndic, ravalement, etc.
Les charges de copropriété : comment sont-elles réparties ?
Chaque copropriétaire paie des charges, calculées en fonction de ses tantièmes.
Il existe deux types :
• Charges générales
Elles concernent l’entretien courant :
– ménage, électricité, assurance, syndic, espaces communs…
• Charges spéciales
Elles sont liées aux équipements :
– ascenseur, chauffage collectif, parking, compteurs…
Le syndic établit un budget prévisionnel voté chaque année en AG.
Le fonds travaux (Loi ALUR)
Depuis 2017, toutes les copropriétés doivent constituer un fonds travaux destiné à financer les interventions futures (ravalement, toiture, modernisation…).
Il représente généralement 5 % du budget et est obligatoire sauf rares exceptions. Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
Les décisions en assemblée générale
La loi définit plusieurs niveaux de majorité :
- Majorité simple (article 24) : travaux nécessaire à la conservation de l’immeuble, budget…
- Majorité absolue (article 25) : changement de syndic, travaux comportant transformation, addition ou amélioration…
- Double majorité (article 26) : décisions exceptionnelles…
- Unanimité : décisions très impactantes (modification de la répartition des charges…)
Chaque copropriétaire reçoit une convocation précisant les points à voter et les documents joints.
Les travaux en copropriété
On distingue :
- Travaux votés sur les parties communes
Ravalement, toiture, ascenseurs, chauffage…
Ils nécessitent un vote en AG.- Travaux dans les parties privatives
Possible sans vote, sauf s’ils affectent les parties communes ou l’esthétique de l’immeuble.
Le syndic joue un rôle clé dans :
.
– la mise en concurrence
– l’analyse des devis
– le suivi du chantier
– la gestion des assurances et sinistres.
Le rôle du syndic dans la vie quotidienne de l’immeuble
Un syndic professionnel assure plusieurs fonctions essentielles :
- Gestion administrative
- Suivi technique
- Gestion comptable
- Renégociation des contrats
- Recouvrement des charges
- Suivi des sinistres
- Communication régulière avec le conseil syndical
- Visites de l’immeuble
- Gestion d’urgence (astreinte)
La qualité de la gestion dépend énormément de l’implication du gestionnaire et de sa capacité à anticiper les besoins de la copropriété.
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Comprendre le fonctionnement d’une copropriété, c’est mieux participer aux décisions, anticiper les besoins de l’immeuble et améliorer la qualité de vie des résidents.
Règles de majorité, syndic, conseil syndical, charges, travaux : ces notions sont indispensables pour bien gérer un immeuble.
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