Surélévation en copropriété : règles, majorités et opportunités
Qu’est-ce que la surélévation ?
La surélévation consiste à créer de nouvelles surfaces bâties au-dessus de l’immeuble, en ajoutant un ou plusieurs niveaux supplémentaires.
Il s’agit d’une opération architecturale à part entière, permettant au syndicat des copropriétaires de valoriser un espace jusqu’alors inutilisé : la toiture.
En pratique, une surélévation implique :
- une construction en dur,
- une prolongation harmonieuse des façades vers le haut,
- et un rehaussement de la toiture ou de la terrasse existante.
Ce n’est donc pas un simple aménagement ou la pose ponctuelle d’une fenêtre, mais bien la création d’un volume habitable nouveau, pensé pour s’intégrer à l’esthétique de l’immeuble et améliorer ses performances.
La surélévation représente une opportunité unique pour une copropriété :
elle génère de la surface nouvelle, susceptible d’être utilisée ou cédée, créant ainsi une ressource financière capable de soutenir des projets de travaux ambitieux ou de diminuer durablement les charges.
En ce sens, il s’agit d’un véritable levier patrimonial, permettant à la fois d’améliorer la qualité architecturale, énergétique et financière de l’immeuble.
Les avantages de la surélévation pour la copropriété
La première étape consiste à déterminer si la fuite provient de votre logement ou d’un autre local.
- Si la fuite vient de chez vous, fermez le robinet de l’appareil concerné ou coupez l’arrivée d’eau générale.
- Si elle semble provenir d’un autre logement, informez rapidement le ou les voisins concernés afin qu’ils coupent l’eau.
Dans tous les cas, prenez les mesures de sécurité nécessaires, notamment couper l’électricité si un risque d’électrocution existe.
Réparer la fuite en urgence
Bien menée, une surélévation permet :
- d’améliorer l’esthétique et la cohérence architecturale de l’immeuble,
- d’intégrer des performances thermiques modernes (isolation, étanchéité, ventilation),
- de financer tout ou partie de travaux sur l’existant (toiture, structure, parties communes),
- de diminuer les charges par lot : de nouveaux lots augmentent la base de répartition, ce qui allège la quote-part de charges pour les copropriétaires existants.
La surélévation est donc un outil de valorisation et un levier de financement des travaux de réhabilitation énergétique.
Avant de se lancer : vérifications indispensables
Avant toute décision en assemblée générale, plusieurs points doivent être étudiés :
✔ À qui appartient le droit de surélever ?
En principe, le syndicat des copropriétaires est titulaire du droit de surélever, sauf stipulation particulière du règlement de copropriété ou de l’acte de base.
✔ Règlement de copropriété
Il faut vérifier qu’aucune clause ne prohibe la surélévation, ou ne réserve le droit à certains copropriétaires.
✔ Faisabilité technique
Études préalables à prévoir :
- capacité portante de la structure,
- état de la toiture,
- impact sur les réseaux,
- contraintes d’accessibilité et de sécurité.
✔ Urbanisme
- conformité au PLU (hauteur maximale, prospects, emprise),
- possibilité de déposer un certificat d’urbanisme opérationnel pour sécuriser la faisabilité réglementaire.
Sur ce socle, la copropriété peut ensuite arbitrer entre :
- une maîtrise d’ouvrage directe,
- ou une cession du droit de surélever à un promoteur ou un copropriétaire.
Surélévation pilotée par le syndicat : maîtrise d’ouvrage directe
Le syndicat des copropriétaires peut décider de réaliser lui-même la surélévation.
Dans ce cas, c’est lui le maître d’ouvrage : il porte le projet, finance les études, choisit les entreprises et, le cas échéant, vend les nouveaux lots.
- Quelles majorités en AG ?
Les règles diffèrent selon la nature des locaux créés :
- Création de locaux à usage commun
→ Travaux qualifiés d’amélioration (article 30)
→ Vote à la majorité de l’article 25 (majorité de tous les copropriétaires). - Création de locaux à usage privatif
→ Vote à la double majorité de l’article 26
(majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix).
Depuis le 1er juin 2020, une passerelle de majorité (article 26-1) permet, lorsque la majorité de l’article 26 n’est pas atteinte mais que le projet recueille un certain niveau d’adhésion, de revoter à la majorité de l’article 25.
- Vente des lots créés et droit de priorité
Lorsque le syndicat vend les lots privatifs issus de la surélévation, il doit respecter le droit de priorité prévu à l’article 35 de la loi de 1965.
Depuis l’ordonnance de 2019, ce droit bénéficie uniquement aux :
-> copropriétaires du dernier étage dont les lots se situent tout ou partie sous les nouveaux locaux.
Le syndic doit notifier à ces copropriétaires :
- le projet de vente,
- le prix et les conditions.
Ils disposent d’un délai de 2 mois pour accepter.
En cas de refus ou de silence, le syndicat peut vendre à des tiers.
Surélévation par un promoteur ou un copropriétaire : la cession du droit de surélever
Si les copropriétaires ne souhaitent pas assumer eux-mêmes la maîtrise d’ouvrage (risques, trésorerie, gestion de chantier), ils peuvent céder le droit de surélever à un tiers :
- promoteur privé,
- bailleur social,
- ou même un copropriétaire qui souhaite agrandir son logement (création d’un duplex, nouveaux lots, etc.).
- Droit de priorité
Avant toute cession à un tiers, le syndicat doit purger le droit de priorité des copropriétaires situés sous la surélévation projetée (même logique que pour la vente des lots issus de la surélévation).
Notification :
- prix de cession du droit,
- conditions de cession,
- délai de 2 mois pour répondre.
Ce n’est qu’en cas de refus ou de silence que l’AG pourra autoriser la cession du droit de surélever à un tiers.
- Majorités pour céder le droit
En principe, la cession du droit de surélever se vote à la majorité de l’article 26.
Exception : lorsque l’immeuble est situé en zone de droit de préemption urbain, la décision se prend à la majorité de l’article 25.
La cession peut être assortie d’un cahier des charges obligeant le promoteur à réaliser des travaux sur l’existant (rénovation des parties communes, amélioration énergétique, etc.) en contrepartie du droit de surélever.
Surélévation et rénovation énergétique : un combo gagnant
La surélévation est une formidable opportunité pour :
- traiter la toiture et l’enveloppe,
- renforcer l’isolation,
- moderniser les réseaux (chauffage, ventilation, ECS…),
- améliorer le DPE global de l’immeuble,
- financer des travaux lourds sans recourir uniquement à un appel de fonds classique.
Le produit de la vente des droits de surélever ou des nouveaux lots peut être affecté :
- au remboursement d’un emprunt de copropriété,
- au financement direct de travaux,
- à la constitution ou au renforcement du fonds travaux.
ERIVA Immobilier peut aider le conseil syndical à articuler projet de surélévation, plan pluriannuel de travaux et rénovation énergétique.
Référé préventif : sécuriser le projet vis-à-vis des voisins
La surélévation se réalise souvent en environnement urbain dense.
Le référé préventif est une procédure, non obligatoire mais fortement recommandée, qui permet :
- de faire constater, par un expert judiciaire, l’état des immeubles voisins et de l’immeuble concerné,
- de disposer d’un état des lieux opposable en cas de litige (fissures, désordres préexistants).
Le maître d’ouvrage assigne en référé :
- voisins,
- syndicat,
- entreprises,
- architecte,
- assureurs…
Si un désordre apparaît pendant ou après le chantier, l’expert pourra déterminer :
- s’il est antérieur,
- s’il est imputable aux travaux,
- et, le cas échéant, recommander une suspension des travaux en cas de danger.
Rôle du syndic, assurances et responsabilités
Le syndic joue un rôle pivot :
- exécution des décisions d’AG,
- suivi technique,
- choix des entreprises (après vote),
- contrôle des assurances,
- gestion de la relation avec le maître d’œuvre, les entreprises et les voisins.
Les entreprises doivent obligatoirement être assurées en responsabilité civile décennale.
Le syndic doit exiger des attestations à jour avant démarrage du chantier.
Après réception des travaux, plusieurs garanties protègent le syndicat :
- Garantie de parfait achèvement (1 an)
→ traitement des désordres signalés. - Garantie décennale (10 ans)
→ couvre les désordres graves affectant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Le syndicat doit en parallèle souscrire une assurance dommages-ouvrage, afin d’être indemnisé rapidement en cas de désordre relevant de la décennale.
Conclusion : un projet structurant à ne pas improviser
La surélévation en copropriété est un projet :
- juridiquement encadré,
- techniquement complexe,
- financièrement stratégique,
- mais extrêmement intéressant pour financer des travaux, moderniser l’immeuble et limiter la hausse des charges.
Entre droit de surélever, majorités, droit de priorité, référé préventif, assurances et articulation avec le plan pluriannuel de travaux, la réussite du projet repose sur une ingénierie juridique, technique et financière solide.
ERIVA Immobilier accompagne les copropriétés à chaque étape :
de l’étude d’opportunité à la rédaction des résolutions, du choix des partenaires à la sécurisation des travaux, pour transformer la surélévation en véritable opportunité patrimoniale et énergétique.