Airbnb en copropriété : interdiction, règles et solutions légales pour les syndicats
Pourquoi la location touristique pose problème en copropriété ?
Un logement loué à la nuitée n’est pas une location classique.
Il entraîne souvent une rotation permanente d’occupants, des nuisances sonores, une usure accrue des parties communes, l’installation de boîtes à clés sans autorisation et un sentiment d’insécurité pour les résidents.
Face à ces situations, le syndic a une mission claire : faire respecter le règlement de copropriété et préserver la destination de l’immeuble.
Ce que dit la loi sur la location touristique (droit public)
La définition légale du meublé de tourisme
L’article L.324-1-1 du Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme un logement meublé, loué à une clientèle de passage, sans y élire domicile, pour une durée à la journée, à la semaine ou au mois.
Trois critères sont donc essentiels :
un logement meublé,
une absence de domiciliation,
une durée courte et limitée.
Déclaration obligatoire en mairie
Depuis la loi du 19 novembre 2024, tous les meublés de tourisme, y compris les résidences principales, doivent faire l’objet d’une déclaration en mairie avec attribution d’un numéro d’enregistrement obligatoire.
L’absence de déclaration expose le propriétaire à des sanctions financières.
Information obligatoire du syndic.
La loi a introduit un nouvel article 9-2 dans la loi du 10 juillet 1965.
Désormais, le copropriétaire, ou le locataire autorisé, doit informer le syndic de l’activité de location touristique.
Le syndic doit inscrire un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Concrètement, le syndic n’est plus tenu à l’écart de ces pratiques.
Le changement d’usage
Dans les zones dites tendues , l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation considère la location touristique comme un changement d’usage du logement.
Dans ces communes, une autorisation préalable peut être exigée.
Cette autorisation doit être conforme au règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires peut agir si cette autorisation n’a pas été obtenue.
2. Le règlement de copropriété : l’arme principale contre Airbnb
Le principe fondamental
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire est libre d’user de son lot, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
La destination de l’immeuble peut être à usage exclusif d’habitation, mixte habitation et professions libérales, à vocation de bureaux, commerciale ou touristique.
Une location de courte durée peut être jugée incompatible avec une destination strictement résidentielle.
La jurisprudence
Les tribunaux examinent le règlement de copropriété, la situation et le standing de l’immeuble, ainsi que l’ampleur réelle des nuisances.
Même si la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, a rappelé que la location touristique n’est pas toujours une activité commerciale, les juridictions de fond continuent souvent de l’interdire lorsqu’elle perturbe la vie collective ou le caractère résidentiel de l’immeuble.
3. Nouveauté majeure : interdire Airbnb à la majorité des deux tiers
Modification de l’article 26 de la loi de 1965.
Depuis la loi « Le Meur », il est désormais possible d’interdire les meublés de tourisme dans les lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale, par un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sans unanimité, sous certaines conditions.
Il s’agit d’une avancée majeure pour les copropriétés.
Attention à la rédaction des résolutions
Pour être valable, la résolution doit être juridiquement précise.
Le projet de modification du règlement de copropriété doit être joint à la convocation de l’assemblée générale, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
Une rédaction imprécise expose la copropriété à un contentieux.
4.Le rôle clé du syndic de copropriété
Concrètement, le syndic doit vérifier la déclaration et le numéro d’enregistrement, faire retirer les boîtes à clés non autorisées, mettre en demeure les copropriétaires en infraction, informer et accompagner le conseil syndical, préparer des résolutions juridiquement sécurisées et, si nécessaire, agir en justice après habilitation de l’assemblée générale.
4.Le rôle clé du syndic de copropriété
Concrètement, le syndic doit vérifier la déclaration et le numéro d’enregistrement, faire retirer les boîtes à clés non autorisées, mettre en demeure les copropriétaires en infraction, informer et accompagner le conseil syndical, préparer des résolutions juridiquement sécurisées et, si nécessaire, agir en justice après habilitation de l’assemblée générale.
En résumé
La loi permet désormais un meilleur contrôle des locations de type Airbnb. Le règlement de copropriété reste l’outil central. Une interdiction est possible, sous conditions. Le rôle du syndic est déterminant.